Жилищно-строительный кооператив: особенности и правовое регулирование в Украине

Многие граждане нуждаются в получении жилья или улучшении жилищных условий.  Сегодня на рынке новостроек присутствуют разные механизмы инвестирования. Каждый может подобрать для себя наиболее привлекательный с точки зрения минимизации рисков при вложении финансовых средств. Одним из классических методов инвестирования на этапе застройки является членство в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Такой вариант характеризуется достаточно высокими показателями и простым механизмом получения заветных метров в собственность. Прежде чем решиться на важный шаг — вступить в жилищный кооператив, важно знать нюансы законодательного механизма и максимально просчитать все «подводные камни» паевого инвестирования. Именно жилищное право регулирует правоотношения между основателями, руководителями, членами ЖСК.

кооператив в доме

 

Понятие кооператива

Схем инвестирования много, но лишь жилищный кооператив может «похвастаться» старинной историей. В Украине такое явление отнюдь не в новинку. Итак, ЖСК – что это такое? Первые гражданские объединения, основной целью которых являлось строительство домов с последующей их эксплуатацией, появились в 1920-х годах. Уже в 1937 году организации повсеместно ликвидировались как неугодное советской власти проявление частной собственности.

Первые кооперативные дома были переданы в жилой фонд Советов трудящихся. Настоящий бум на ЖСК в Украине начался в послевоенное время, в тот период квартирный вопрос стоял очень остро. Строительство ЖСК осуществлялось не только за счет пайщиков, то есть, инвесторов, но и получало ссуду на длительный срок. С 1985 года деятельность ЖСК регулировалась Постановлениями Кабинета Министров СССР. Что касается нынешних реалий, жилищное право в Украине определяет следующее: кооператив — это объединение людей, организаций, где общей целью является строительство жилья с последующим управлением. Обязательным является именно добровольное участие. Исходя их поставленных целей, задач, характера деятельности, они бывают потребительскими, производственными, обслуживающими.

Основа функционирования определяется характером, направлением деятельности. Кооперативы могут быть не только жилищно-строительными, но и сельскохозяйственными, гаражными и другими типами объединений. Жилищно-строительный кооператив представляет собой юридическое лицо, созданное физическими или же другими юридическими лицами. Фундаментом функционирования является паевое объединение добровольных взносов для участия в строительстве (реконструкции) жилых домов с их последующей эксплуатацией. По своей сути ЖСК — некоммерческая организация, цель — удовлетворение потребности в жилье всех участников.

Такой вид жилищно-строительных кооперативов в соответствии со ст.133 Налогового Кодекса Украины является не прибыльной организацией. Полученный паевой взнос от члена кооператива не облагается налогом на прибыль. Жилищное законодательство Украины определяет, что ЖСК относится к категории предпринимательских обществ, обладает ограниченной или целевой правоспособностью. Это выражается в том, что они осуществляют предпринимательскую деятельность, но только лишь для реализации задач, для которых создавались. Например, Жилищный Кодекс допускает заключение договоров с подрядчиками для осуществления ремонтных, строительных, других типов работ, которые необходимы для строительства, отделки, содержания здания.

организация жск

По закону ЖСК является не прибылной организацией

 

Принцип организации

Жилищное право регулирует любые жилищные отношения всех граждан с целью реализации прав на жилье, надлежащего использования, сохранения всех видов жилищного фонда, укрепления законности в сфере жилищных отношений. Право граждан на жилье регулируется ст.47 Конституции Украины. ЖСК – что это такое? Кооператив является юридическим лицом, располагает самостоятельным балансом, имеет расчетные и другие типы счетов в банке, печать с наименованием, которой заверяются документы.

В жилищный кооператив инвестируются:

  • вступительные добровольные взносы, благотворительная помощь;
  • паевые взносы;
  • взносы на ремонт;
  • взносы, направленные на эксплуатацию жилого дома;
  • средства на содержание придомовой территории;
  • другие поступления.

Жилищное законодательство определяет, что кооператив является собственником зданий, вспомогательных сооружений, денежных, имущественных взносов всех членов, другого имущества на основаниях, не запрещенных законодательством Украины. Группа основателей собирается только на добровольных началах. Учредителями могут выступать граждане Украины, иностранные граждане, юридические организации в Украине или иностранных государств, которые принимают участие в деятельности кооператива через уполномоченных представителей. Решение об организации принимается на собрании учредителей, оформляется протоколом, где указываются все участники собрания.

Заносятся следующие данные:

  • для физических лиц — все персональные данные;
  • для организаций — персональные данные представителей, документы, подтверждающие полномочия, данные о госрегистрации.

Основным правовым документом является устав, который содержит следующую типовую информацию:

  • все регистрационные данные ЖСК, цель организации;
  • состав учредителей, условия, порядок вступления в кооператив, выхода или исключения из него;
  • перечень прав, обязанностей членов кооператива, ассоциированных членов ЖСК;
  • механизм внесения изменений в устав, реорганизации, ликвидации, решения всех имущественных вопросов;
  • определение форм участия членов кооператива в его деятельности;
  • описание обязанностей высшего органа управления ЖСК – правления и избранного председателя, членов ревизионной комиссии, порядок принятия решений;
  • порядок использования, распоряжения имуществом членами жилищно-строительного кооператива;
  • сроки предоставления отчетности и порядка ведения учета;
  • условия паевого распределения, возврат пая;
  • порядок подсчета голосов и кворума.

Уставной документ сможет подготовить квалифицированный юрист, основываясь на типовом уставе, что регулируется ст. 137 ЖК Украины. Можно включить в него любые пункты и положения, если они не противоречат законодательству Украины.

 

Членство в ЖСК

Когда участник кооператива вносит паевой взнос на этапе застройки, это неизбежно связано с риском.

документ в жск

Кооператив действует на основании Устава

 

Но перспектива получения комфортного жилья по доступной стоимости жилых метров неизменно привлекает. Механизм вступления в ЖСК регулируется Жилищным Кодексом, Уставом, а также Законом Украины «О кооперации». У участника есть право на пай члена жилищного кооператива. На членство в кооперативе могут претендовать лица, изъявившие желание участвовать в деятельности ЖСК. Основанием для положительного решения о приеме в члены ЖСК является поданное заявление, уплата вступительного взноса и пая в размере, оговоренном в Уставе. Членство в кооперативе бывает полноправным или ассоциированным. Между категориями есть существенная разница. Для многих инвесторов перспектива ассоциированного членства в ЖСК наиболее привлекательна. Но так ли все радужно на практике?

 

Особенности ассоциированного членства

Основные моменты, о которых стоит знать потенциальным участникам жилищно-строительного кооператива:

  • Заказчик подписывает договор с жилищно-строительными объединениями, где предмет договора — ассоциированное членство в ЖСК. В соответствии со ст.14 ЗУ «О кооперации», ассоциированным членом кооператива является лицо (физическое или юридическое), которое вносит паевой взнос и на этом основании пользуется правом совещательного голоса на собраниях.
  • В случае ликвидации кооператива у таких лиц есть приоритетное право на получение пая перед другими участниками. Современная практика показывает, что права ассоциированных членов несколько ограничены. Например, право совещательного голоса является, скорее, декларативным. Это не может влиять на решение того или иного вопроса, принятие решений членами правления и общим собранием.
  • Обязанности ассоциированных членов жилищно-строительного кооператива также отличаются. Законом Украины «О кооперации» на них возлагаются обязанности по внесению пая, добровольного денежного взноса, который подлежит возврату члену кооператива в случае его выхода из ЖСК. Многие не знают, но остальные взносы для ассоциированного членства не являются обязательными. Уплата вступительного взноса при таком участии и вовсе противоречит содержанию Закона Украины «О кооперации».
  • Инвесторам не запрещается совершать членские, текущие, целевые или дополнительные взносы, которые могут расцениваться, как добровольные или благотворительные пожертвования в текущую деятельность кооперативного объединения.
  • Ассоциированное членство допускает подачу заявления о выходе и расторжении договора. При досрочном расторжении паевые взносы возвращаются в соответствии с условиями, прописанными в уставном документе.

Как правило, застройщики предлагают потенциальным инвесторам вступить в жилищный кооператив именно на правах ассоциированного членства, чтобы избежать ненужных проблем, которые могут отразиться на строительстве. Подводя итог, укажем, что ассоциированный член кооператива является только инвестором строительства жилого дома, он лишен какого-либо управленческого воздействия на деятельность организации и его должностных лиц. В большинстве случаев именно такой тип участия характеризуется наименьшим риском. Но не во всех случаях он имеет только положительные аспекты.

Нюанс следующий: при внесении пая и до момента выкупа квартиры, закрепленной за членом кооператива, в роли собственника все же выступает ЖСК. Реализация деятельности осуществляется через орган управления, что регулируется ст.15, 16 ЗУ «О кооперации». Так как членство ассоциированное, а не полноправное, серьезные решения по важным имущественным вопросам кооператива приниматься в данном случае не могут. Это значит, что полноправные члены ЖСК могут распоряжаться имуществом без получения на то согласия ассоциированных членов кооператива. Данный фактор повышает риск в случае попадания «в лапы» к застройщикам-мошенникам. Минимизировать риски практически невозможно, остается только лишь проверить репутацию и полагаться на порядочность управленцев ЖСК.

 

Приобретение прав собственности

Потенциальным инвесторам хотелось бы понять принцип функционирования такой системы. Главным «регулятором» является жилищное право, которое представляет собой систему нормативно-правовых актов для реализации конституционного права граждан на жилье.

собстеновсть по закону

Право собственности на квартиру можно получить сразу после выплаты пая

Приобретая жилье путем участия в кооперативе, необходимо знать основные моменты:

  • Согласно ст. 348 Гражданского Кодекса Украины, дом, который построен кооперативом, является собственностью ЖСК.
  • Взносы платятся до начала строительных работ.
  • Право собственности на квартиру получает ЖСК. Человек, который внес пай, получает квартиру в бессрочное пользование.

Не стоит думать, что оформить свидетельство о праве собственности при таком механизме инвестирования невозможно. На практике член кооператива приобретает право собственности на квартиру после уплаты выплаты пая.

Для этого полаются следующие документы:

  • справка о составе семьи;
  • выписка из протокола собрания о принятии в члены ЖСК;
  • справка о выплате пая.

Куда идти с документами? Необходимо обратиться в органы районного совета, где на основании поданных документов и будет выдано заветное свидетельство о праве собственности на квартиру.

 

Плюсы и недостатки ЖСК

Для реализации конкретных задач, указанных в Уставе, практикуется использование финансовых, имущественных ресурсов. Формирование происходит за счет поступления вступительных, членских, целевых и других взносов, пожертвований, благотворительной помощи. Исходя из норм ст.27 Закона Украины «О кооперации», ЖСК отвечает всем имуществом по своим обязательствам. Здания, придомовые постройки, денежные, имущественные взносы — это собственность кооператива. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, ЖСК часто реорганизуют в ОСМД, что не противоречит ЗУ «Об объединениях сособственников многоквартирных домов». На этом этапе механизм наиболее удобен для собственников квартир.

строительная порганизация

Чтобы избежать мошенничества, следует проверить надежность строительной организации

 

Какие есть плюсы у ЖСК?

  1. Главной чертой такого способа инвестирования, привлекающей инвесторов, является простота и относительная прозрачность схемы для инвестора, который глубоко не знаком с законодательным регулированием.
  2. Для застройщика преимуществом является возможность оптимизации налогообложения, минимизация временных, финансовых затрат при продаже жилых метров через ЖСК.
  3. Полноправные члены кооператива участвуют в принятии решений по важным вопросам. Ассоциированным членством предоставляется первоочередное право возврата пая, если кооператив ликвидируется.

Недостатком такой схемы является возможность двойных продаж квартир мошенниками, а также возможность переносов сроков сдачи объекта в эксплуатацию. В целом альтернатива вступления в накопительный кооператив является привлекательным вариантом инвестирования, так как многие застройщики предлагают выгодную рассрочку и доступную стоимость заветных метров жилплощади.

Перед принятием решения о вступлении в жилищно-строительный кооператив, стоит самостоятельно изучить жилищное право и все нормативно-правовые акты, или же проконсультироваться с юристом. Специалист в данном вопросе расскажет о возможных «подводных камнях» такой сделки и поможет минимизировать риски при инвестировании в свое будущее.

 

 

 

Rate this post

Добавить комментарий

E-mail не публикуется. Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!